rashchayutsya prava i obyazan- nosti, vytekayushchie iz etogo dogovora, i u chlenov ego sem'i. Esli nanimatel' stavit vopros o prekrashchenii dogovora najma v svyazi s uluchsheniem zhilishchnyh uslovij, to pravo pol'zovaniya etim pomeshcheniem za chlenami ego sem'i avtomaticheski ne prekrashchaetsya. Oni obyazany osvobo- dit' ego tol'ko v sluchae, esli byli vklyucheny v order vmeste s nanima- telem i dali pis'mennoe soglasie na prozhivanie vo vnov' predostavlen- nom zhilom pomeshchenii libo kogda obstoyatel'stva dela bessporno svide- tel'stvuyut, chto eti lica vyrazili soglasie poselit'sya v eto zhiloe po- meshchenie. - Imeet li pravo nanimatel' vselit' v zanimaemoe im pomeshchenie drugih lic i kakovy usloviya realizacii etogo prava? Kak svidetel'stvuet sudebnaya praktika, naibol'shee kolichestvo zhilishchnyh sporov voznikaet imenno v svyazi so vseleniem v zanimaemoe nanimatelem i chlenami ego sem'i zhil'e drugih lic i priobreteniem imi prav i obya- zannostej, vytekayushchih iz dogovora. Nanimatel' vprave, soglasno st. 65 ZHilishchnogo kodeksa, vselit' v zani- maemoe im zhiloe pomeshchenie svoego supruga, detej, roditelej, a takzhe drugih lic pri nalichii dvuh uslovij: soblyudeniya ustanovlennogo poryadka vseleniya i polucheniya pis'mennogo soglasiya vseh prozhivayushchih sovmestno s nim chlenov sem'i. Pri etom pod vseleniem v ustanovlennom zakonom poryadke ponimaetsya, kak pravilo, vselenie v zhiloe pomeshchenie s soblyudeniem polozhenij o propis- ke. Tol'ko v tom sluchae, kogda v propiske bylo otkazano neobosnovanno, sud mozhet ne prinyat' vo vnimanie ee otsutstvie i priznat' pravo na zhil'e vselivshegosya lica. Pravilami zhe propiski vozmozhnost' propiski obuslovlena razmerom zhiloj ploshchadi, prihodyashchejsya na kazhdogo prozhivayu- shchego v kvartire, i dopuskaetsya, esli pri vselenii eshche odnogo lica ta- koj razmer ne okazhetsya men'she normy. Bez ucheta razmera zhiloj ploshchadi propiska mozhet byt' osushchestvlena tol'- ko ukazannymi v pravilah licami. K ih chislu otnosyatsya: a) suprug - na zhiluyu ploshchad' drugogo supruga; b) nesovershennoletnie deti i podopechnye - na zhiluyu ploshchad' rodite- lej i opekunov; v) sovershennoletnie deti, ne imeyushchie svoih semej ili imeyushchie nesover- shennoletnih detej, no ne sostoyashchie v brake - na zhiluyu ploshchad' ro- ditelej; g) roditeli - na zhiluyu ploshchad' detej; d) rodnye brat'ya i sestry, ne dostigshie sovershennoletiya i ne imeyushchie roditelej, a takzhe rodnye brat'ya i sestry, yavlyayushchiesya netrudosposobny- mi, nezavisimo ot vozrasta, esli oni ne imeyut svoih semej - na zhi- luyu ploshchad' brata ili sestry; e) voennosluzhashchie, uvolennye iz Vooruzhennyh Sil po okonchanii srochnoj sluzhby, esli oni byli prizvany na voennuyu sluzhbu iz dannogo naselenno- go punkta, - na zhiluyu ploshchad', kotoruyu oni zanimali do prizyva, libo na zhiluyu ploshchad' roditelej ili drugih rodstvennikov; zh) uvolennye v zapas ili otstavku voennosluzhashchie sverhsrochnoj sluzhby, praporshchiki, michmany, oficery Vooruzhennyh sil, sluzhby bezopasnosti Uk- rainy, lica nachal'stvuyushchego sostava organov vnutrennih del i chleny ih semej - na zhiluyu ploshchad' rodstvennikov uvolennogo v zapas ili v otstavku ili rodstvennikov ego supruga; z) lica, osvobozhdennye ot nakazaniya v vide lisheniya svobody; lica, s kotoryh snyaty ogranicheniya, vytekayushchie iz uslovnogo osuzhdeniya k lisheniyu svobody s obyazatel'nym privlecheniem k trudu libo uslovnogo osvobozhde- niya iz mest lisheniya svobody dlya raboty na stroitel'stve predpriyatij narodnogo hozyajstva, - na zhiluyu ploshchad', zanimaemuyu chlenami ih se- mej ili rodstvennikami, s kotorymi oni prozhivali do osuzhdeniya. Nesoblyudenie pravil propiski rassmatrivaetsya kak narushenie ustanovlen- nogo poryadka vseleniya. Vtorym neobhodimym usloviem vseleniya v zhiloe pomeshchenie yavlyaetsya pis'- mennoe soglasie vseh prozhivayushchih s nanimatelem chlenov sem'i. Soglasie neobhodimo poluchit' i ot byvshih chlenov sem'i nanimatelya, prodolzhayushchih prozhivat' v dannom zhilom pomeshchenii, poskol'ku oni imeyut takie zhe prava i obyazannosti, kak i nanimatel' i chleny ego sem'i. Ne trebuetsya soglasiya kak samogo nanimatelya, tak i chlenov ego sem'i na vselenie k roditelyam ih nesovershennoletnih detej. Vselivshiesya v zhiloe pomeshchenie lica priobretayut ravnoe s ostal'nymi chlenami sem'i nanimatelya pravo pol'zovaniya zhilym pomeshcheniem, esli byli soblyudeny oba izlozhennye vyshe usloviya. Nesoblyudenie odnogo iz nih ta- kogo prava ne sozdaet, nesmotrya na to, chto lico moglo fakticheski vse- lit'sya. Vmeste s tem, sleduet otmetit' vozmozhnost' zaklyucheniya soglasheniya o po- ryadke pol'zovaniya zhilym pomeshcheniem mezhdu nanimatelem, chlenami ego sem'i i vselivshimsya licom, pri nalichii kotorogo princip ravenstva prav i obyazannostej mozhet i ne soblyudat'sya. Tak, pri vselenii mozhet byt' dostignuto soglashenie, soglasno kotoromu vselyayushchijsya priobretaet pravo pol'zovaniya ne vsem zhilym pomeshcheniem, a lish' kakoj-to ego chast'yu; mo- zhet byt' dostignuta i dogovorennost' o tom, chto samostoyatel'nogo prava na zhiluyu ploshchad' v kvartire on ne priobretaet voobshche. - Imeet li pravo nanimatel' priobresti zanimaemoe im zhiloe pome- shchenie v chastnuyu sobstvennost'? Da, imeet. Soglasno st. 65' ZHilishchnogo kodeksa nanimatel' zhilogo pome- shcheniya v domah gosudarstvennogo ili obshchestvennogo zhilishchnogo fonda s soglasiya vseh sovershennoletnih chlenov sem'i, prozhivayushchih vmeste s nim, imeet pravo priobresti zanimaemoe im zhiloe pomeshchenie v sobstvennost'. Bolee podrobno o poryadke i mehanizme osushchestvleniya etogo prava budet skazano nizhe. - Kakim obrazom osushchestvlyaetsya plata za zhil'e? Zakon Ukrainy "O vnesenii izmenenij i dopolnenij v ZHilishchnyj kodeks Ukrainskoj SSR" ot 6 maya 1993 g. sushchestvenno izmenil mehanizm is- chisleniya platy za pol'zovanie zhilymi pomeshcheniyami v domah gosudarstven- nogo i obshchestvennogo zhilishchnogo fonda. V otlichie ot ranee dejstvovavshe- go zakonodatel'stva, nazvannym vyshe zakonom vveden mehanizm ischisleniya kvartirnoj platy ishodya iz obshchej (a ne zhiloj) ploshchadi kvartiry. Oplata zhil'ya proizvoditsya differencirovanno, v zavisimosti ot ego razmerov. Zakonodatel'no ustanovlena norma obshchej ploshchadi na odnogo cheloveka, sostavlyayushchaya 21 kv. m. Obshchaya ploshchad', zanimaemaya nanimatelem i chlenami ego sem'i, v predelah etoj normy (na kazhdogo), a takzhe izlishnyaya ploshchad', esli ee razmery na vsyu sem'yu ne prevyshayut poloviny normy na odnogo cheloveka (t. e. eshche 10,5 kv. m.) oplachivaetsya v odinarnom razmere. Plata za pol'zovanie ostal'noj izlishnej obshchej ploshchad'yu beretsya v povyshennom razmere. Konkretnyj razmer platy za pol'zovanie zhil'em, tak zhe, kak i razmer povyshennoj platy, ustanavlivaetsya Kabinetom Ministrov Ukrainy. Obshchaya ploshchad', pravo pol'zovaniya kotoroj sohranyaetsya za vremenno ot- sutstvuyushchimi, zakonodatel'stvom k kategorii izlishnej ne otnositsya. CHto zhe kasaetsya platy za kommunal'nye uslugi (vodosnabzhenie, gaz, elektricheskaya i teplovaya energiya, drugie uslugi), to ona vzimaetsya po- mimo kvartirnoj platy po utverzhdennym v ustanovlennom poryadke tarifam. Obyazannost'yu nanimatelya yavlyaetsya svoevremennoe vnesenie kvartplaty i platy za kommunal'nye uslugi. L'goty po kvartplate i plate za kommunal'nye uslugi ustanavlivayutsya zakonodatel'stvom Ukrainy. Tak, v sootvetstvii s Zakonom Ukrainy "O social'noj i pravovoj za- shchite voennosluzhashchih i chlenov ih semej" (p. 6 st. 12) voennosluzha- shchie, prozhivayushchie v domah gosudarstvennogo zhilishchnogo fonda oplachivayut zhil'e i kommunal'nye uslugi v razmere 50%. Takaya zhe l'gota predostav- lena Zakonom Ukrainy "O milicii" rabotnikam milicii i chlenam ih semej. Te zhe iz rabotnikov milicii, kto prozhivaet v sel'skoj mest- nosti, a takzhe chleny ih semej, obespechivayutsya zhiloj ploshchad'yu besplat- no. Pri uvol'nenii so sluzhby po vozrastu, bolezni ili vysluge let pra- vo na l'goty za ukazannymi kategoriyami grazhdan sohranyaetsya. Osvobozhdeny ot platy za kvartiru i kommunal'nye uslugi invalidy Veli- koj Otechestvennoj vojny i lica, priravnennye k nim Zakonom Ukrainy "O statuse veteranov vojny, garantiyah ih social'noj zashchity." |tim zhe Zakonom predusmotreno 75% snizhenie platy za zhil'e v predelah norm, predusmotrennyh zakonodatel'stvom, i 75% snizhenie platy za kom- munal'nye uslugi uchastnikam boevyh dejstvij, 50% snizhenie kvartplaty i platy za kommunal'nye uslugi - dlya uchastnikov vojny. Oplata v razmere 50% kvartplaty i 50% platy za kommunal'nye uslugi us- tanovlena Zakonom Ukrainy "O statuse i social'noj zashchite grazhdan, postradavshih v rezul'tate CHernobyl'skoj katastrofy" dlya I i II ka- tegorij grazhdan, otnesennyh etim Zakonom k chislu postradavshih. L'goty po kvartplate predostavlyayutsya nazvannym vyshe kategoriyam grazhdan, pro- zhivayushchih v domah gosudarstvennogo i obshchestvennogo zhilishchnogo fonda, a po oplate kommunal'nyh uslug takzhe i tem, kto prozhivaet v domah ZHSK i v domah (kvartirah), prinadlezhashchih grazhdanam na prave chastnoj sobs- tvennosti. Imeyut pravo na besplatnoe pol'zovanie zhilym pomeshcheniem s otopleniem i osveshcheniem specialisty, rabotayushchie i prozhivayushchie v sel'skoj mestnosti - pedagogicheskie rabotniki, vrachi, drugie specialisty. Zakonodatel'stvom mogut byt' opredeleny i drugie kategorii grazhdan, pol'zuyushchihsya rassmatrivaemymi l'gotami. L'goty po kvartplate i oplate kommunal'nyh uslug predostavlyayutsya neza- visimo ot togo, s kem zaklyuchen dogovor najma: neposredstvenno s licom, imeyushchim pravo na l'gotu, ili s kem-libo iz sovmestno prozhivayushchih s nim chlenov ego sem'i. - Kakov poryadok priznaniya lica utrativshim pravo pol'zovaniya zhil'- em iz-za otsutstviya sverh ustanovlennyh srokov? Vyshe my uzhe govorili o tom, chto pri vremennom otsutstvii nanimatelya ili chlenov ego sem'i za nimi sohranyaetsya zhiloe pomeshchenie v techenie shesti mesyacev. Rassmatrivalis' i sluchai, kogda zhil'e mozhet sohranyat'sya i svyshe etogo sroka (st. 71 ZHilishchnogo kodeksa). Esli zhe vse sroki, ukazannye v zakonodatel'stve, proshli, a lico pro- dolzhaet otsutstvovat', ono teryaet pravo pol'zovaniya dannym zhilym pome- shcheniem. Poryadok priznaniya lica utrativshim pravo pol'zovaniya zhil'em, soglasno st. 72 ZHilishchnogo kodeksa, - sudebnyj. Istcami pri etom mogut byt' kak nanimatel', chleny ego sem'i (v tom chisle i byvshie), tak i najmodatel' - zhilishchno-ekspluatacionnaya or- ganizaciya. Pri etom sleduet imet' v vidu, chto nazvannye vyshe zainteresovannye li- ca poluchayut pravo postanovki voprosa o vyselenii otsutstvuyushchego tol'ko pri uslovii propuska im srokov vozmozhnogo otsutstviya, ustanovlennyh zakonodatel'stvom (sm. prilozhenie N1). Esli zhe lica, prozhivayushchie v dannoj kvartire chinyat prepyatstviya vo vse- lenii vremenno otsutstvovavshego v predelah sroka, kogda on imeet pravo na vselenie (naprimer, zamenyayut zamki), to otsutstvuyushchij mozhet predŽ- yavit' k prozhivayushchim v kvartire isk o priznanii za nim prava na zhilplo- shchad'. Esli, vsledstvie nevozmozhnosti vseleniya, takoj grazhdanin otsuts- tvoval svyshe shesti mesyacev, on dolzhen ssylat'sya na vynuzhdennost' nep- rozhivaniya v svyazi s nevozmozhnost'yu vseleniya v sude. - Kakovy osnovnye pravila obmena zhilyh pomeshchenij? Poryadok obmena zhilyh pomeshchenij reguliruetsya st. 79-90 ZHilishchnogo kodeksa, Pravilami obmena zhilyh pomeshchenij, utverzhdennymi postanovleni- em Soveta Ministrov USSR ot 31 yanvarya 1986 g. Soglasno st. 79 ZHilishchnogo kodeksa, nanimatel' vprave s pis'mennogo soglasiya prozhivayushchih s nim chlenov sem'i, vklyuchaya vremenno otsutstvuyu- shchih, proizvesti obmen zanimaemogo zhilogo pomeshcheniya s drugim nanimate- lem ili chlenom ZHSK, v tom chisle s prozhivayushchim v drugom naselennom punkte. Dlya obmena ne trebuetsya ukazyvat' prichinu, isprashivat' u kogo-libo razresheniya, t. k. pri etom grazhdanin realizuet ne privilegiyu, a svoe pravo na rasporyazhenie zhil'em, ustanovlennoe zakonom, a takzhe pravo vy- bora novogo mesta zhitel'stva. Osushchestvlenie etogo prava dopuskaetsya s momenta polucheniya orderov vse- mi uchastnikami obmena; kakoj-libo uvyazki prodolzhitel'nosti prozhivaniya v dannom zhilom pomeshchenii i prava grazhdanina na ego obmen v zakonoda- tel'stve ne sushchestvuet. Predmetom obmena mozhet byt': - otdel'naya kvartira ili drugoe izolirovannoe zhiloe pomeshchenie, sostoyashchee iz odnoj ili neskol'kih komnat; - chast' zhilogo pomeshcheniya, prihodyashchayasya na dolyu nanimatelya (chlena ZHSK) ili chlena ego sem'i, v tom chisle smezhnaya komnata ili chast' komna- ty. Takoj obmen (t. naz. semejnyj) dopuskaetsya pri uslovii, chto vŽez- zhayushchij v poryadke obmena vselyaetsya v kachestve chlena sem'i ostavshihsya prozhivat' v etom pomeshchenii lic. V kachestve chlenov sem'i mogut vselyat'- sya: suprug, deti, roditeli, ded, babka, vnuki, rodnye brat'ya i sestry (p. 6 Pravil obmena zhilyh pomeshchenij). Obmen zhil'em mozhet byt' sovershen mezhdu grazhdanami, prozhivayushchimi v od- nom ili raznyh zhilyh domah, raspolozhennyh kak v dannom, tak i v raznyh naselennyh punktah. Obmen proizvoditsya bez ogranicheniya kolichestva uchastnikov, krome sluchaev obmena chasti zhilogo pomeshcheniya, kotoryj mozhet byt' tol'ko dvustoronnim. Obmen chasti odnogo zhilogo pomeshcheniya na chast' drugogo ne dopuskaetsya. - Kak byt', esli soglashenie mezhdu chlenami sem'i po voprosu obmena otsutstvuet? |tot vopros razreshaetsya st. 80 ZHilishchnogo kodeksa. Esli mezhdu chlenami sem'i ne dostignuto soglasheniya ob obmene, lyuboj iz nih vprave trebo- vat' v sudebnom poryadke prinuditel'nogo obmena zanimaemogo pomeshcheniya na pomeshcheniya v raznyh domah (kvartirah) (sm. prilozhenie N3). Sud, rassmatrivaya takoj spor, dolzhen vnachale ustanovit', imeet li is- tec pravo na obmen, a zatem uzhe pristupit' k ocenke variantov obmena, predlozhit' kotorye mogut kak istec, tak i otvetchik. Pri etom nado prinimat' vo vnimanie, chto byvshie chleny sem'i (razveden- nye suprugi), stav nanimatelyami otdel'nyh komnat v kvartire, t. e. po sushchestvu sosedyami, imeyushchimi samostoyatel'nye dogovory najma, ne vprave trebovat' prinuditel'nogo obmena v sudebnom poryadke. Poetomu, esli mezhdu chlenami sem'i, v tom chisle i byvshimi, i ne obyazatel'no supruga- mi, proizoshel razdel zhil'ya, izmenen dogovor najma, to prava na prinu- ditel'nyj obmen u takih lic ne voznikaet. V takih sluchayah nanimatel' odnogo iz pomeshchenij vprave trebovat' prinuditel'nogo obmena cherez sud tol'ko pri nalichii inyh osnovanij, kak to - sistematicheskoe naru- shenie drugim nanimatelem pravil obshchezhitiya i nevozmozhnost' v etoj svyazi sovmestnogo prozhivaniya v odnoj kvartire ili dazhe v odnom dome. - V kakih sluchayah obmen zhilymi pomeshcheniyami ne dopuskaetsya? Nanimatel', chlen kooperativa i chleny ih semej dolzhny osushchestvlyat' svoi zhilishchnye prava v sootvetstvii s ih naznacheniem. Tol'ko v takih slucha- yah, kak otmechalos' ranee, eti prava budut ohranyat'sya zakonom. Poetomu s cel'yu nedopushcheniya osushchestvleniya zhilishchnyh prav v protivorechii s ih naznacheniem, ohrany prav drugih lic, st. 86 ZHilishchnogo kodeksa ustanav- livaet perechen' sluchaev, kogda obmen ne dopuskaetsya. Obmen zhilymi pomeshcheniyami ne dopuskaetsya: - esli k nanimatelyu predŽyavlen isk o rastorzhenii ili izmenenii do- govora najma zhilogo pomeshcheniya ili o priznanii ordera nedejstvitel'nym; - esli odin iz uchastnikov obmena yavlyaetsya chlenom ZHSK, v otnoshenii kotorogo rassmatrivaetsya vopros ob isklyuchenii iz kooperativa; - esli obmen nosit korystnyj ili fiktivnyj harakter. CHashche vsego eto byvaet pri tak nazyvaemom neravnocennom obmene, kogda pomeshchenie bol'shej ploshchadi obmenivaetsya na men'shee. No pri vseh neravnocennyh ob- menah dlya otkaza v ih oformlenii ili vydachi ordera neobhodimo raspola- gat' konkretnymi dokazatel'stvami, s dostovernost'yu podtverzhdayushchimi korystnyj harakter sdelki. Pri etom bremya dokazyvaniya nalichiya koryst- nogo haraktera obmena lezhit na licah, sdelavshih takoe zayavlenie. Esli ono ishodit ot mestnoj vlasti, obyazannost' dokazyvaniya nalichiya nepra- vomernogo soglasheniya lezhit na nej; - esli dom, v kotorom nahoditsya obmenivaemoe pomeshchenie, podlezhit snosu libo grozit obvalom, ili podlezhit pereoborudovaniyu dlya drugih celej; - esli dom podlezhit kapital'nomu remontu s pereoborudovaniem ili pereplanirovkoj obmenivaemogo zhil'ya; - esli zhiloe pomeshchenie yavlyaetsya sluzhebnym ili nahoditsya v obshchezhi- tii; - esli odno iz obmenivaemyh pomeshchenij nahoditsya v dome predpriya- tiya, uchrezhdeniya, organizacii vazhnejshih otraslej narodnogo hozyajstva soglasno spiska, utverzhdennogo Kabinetom Ministrov Ukrainy, krome slu- chaev, kogda nanimatel' poluchil zhil'e v takom dome ne v svyazi s trudo- vymi otnosheniyami, kogda najmodatel' utratil pravo na ego vyselenie, i kogda nanimatel' drugogo obmenivaemogo pomeshcheniya sostoit s etim predp- riyatiem, uchrezhdeniem, organizaciej v trudovyh otnosheniyah; - esli v svyazi s obmenom v kvartiru, v kotoroj prozhivaet dva i bo- lee nanimatelya, vselyaetsya lico, stradayushchee tyazheloj formoj hronicheskogo zabolevaniya, v svyazi s chem ne mozhet prozhivat' v takoj kvartire; - esli v rezul'tate mezhdugorodnego obmena na zhilye pomeshcheniya v go- rodah respublikanskogo podchineniya i v kurortnyh mestnostyah razmer zhi- loj ploshchadi, prihodyashchijsya na kazhdogo chlena sem'i, okazhetsya men'she us- tanovlennogo normativa. Zakonodatel'stvom mogut byt' ustanovleny i drugie usloviya, pri kotoryh obmen ne dopuskaetsya. Obmen zhilyh pomeshchenij v domah predpriyatij, uchrezhdenij, organizacij do- puskaetsya tol'ko s ih soglasiya (st. 82 ZHilishchnogo kodeksa). Otkaz v soglasii na obmen mozhet byt' obzhalovan v sudebnom poryadke (sm. prilo- zhenie N4). Pri etom otkaz predpriyatiya v dache soglasiya na provedenie obmena dolzhen byt' motivirovannym, osnovyvat'sya na odnom iz perechis- lennyh vyshe osnovanij. - S kakogo momenta soglashenie ob obmene vstupaet v silu? Takoe soglashenie vstupaet v silu s momenta polucheniya orderov, vydavae- myh v ustanovlennom poryadke. Vstuplenie v silu soglasheniya ob obmene oznachaet, chto u kazhdogo ego uchastnika voznikaet pravo trebovat' drug ot druga ispolneniya prinyatyh obyazatel'stv po peredache zanimaemyh imi pomeshchenij, a v sluchae otkaza dobrovol'no ispolnit' eti obyazannosti - obratit'sya v sud. Isklyucheniem iz pravila o vselenii tol'ko na osnovanii ordera, t. e. vseleniem bez vydachi ordera, yavlyayutsya sluchai, kogda predmetom obmena sluzhit chast' zhilogo pomeshcheniya. Vselyayushchemusya v kachestve chlena sem'i k ostavshimsya prozhivat' v zhilom pomeshchenii vydaetsya vypiska iz resheniya or- gana, oformivshego obmen. Vo vseh ostal'nyh sluchayah vseleniya v obmenivaemoe zhiloe pomeshchenie bez ordera, obmen priznaetsya nedejstvitel'nym. Otkaz v vydache ordera mozhet byt' obzhalovan v sudebnom poryadke v shesti- mesyachnyj srok (st. 83 ZHilishchnogo kodeksa). - Mozhet li obmen zhilymi pomeshcheniyami byt' priznan nedejstvitel'- nym? Da, mozhet. Soglasno st. 87 ZHilishchnogo kodeksa takaya vozmozhnost' zakonom predusmotrena. Odnako obmen mozhet byt' priznan nedejstvitel'nym ne vo- obshche, ne po lyubym prichinam, a tol'ko po osnovaniyam, predusmotrennym zakonodatel'stvom. Takoe priznanie osushchestvlyaetsya v sudebnom poryadke. CHashche vsego vstrechayutsya spory, svyazannye s priznaniem obmena nedejstvi- tel'nym na tom osnovanii, chto uchastnik soglasheniya byl vveden v zabluzh- denie drugoj storonoj. Zdes' vo vnimanie prinimaetsya ne lyuboe zabluzh- denie, a tol'ko to, kotoroe otnosilos' k sushchestvennym usloviyam sdelki. Sushchestvennymi priznayutsya obstoyatel'stva, kogda imelo mesto neznanie libo nepravil'noe predstavlenie o sanitarno-tehnicheskom sostoyanii zhil'ya pri zaklyuchenii obmena, no pri etom imeyushchiesya defekty dolzhny byt' neustranimymi i sozdayushchimi nevozmozhnost' prozhivaniya. Zabluzhdenie v motivah soversheniya sdelki po obmenu ne vlechet za soboj priznaniya ego nedejstvitel'nosti. Isk o priznanii obmena nedejstvitel'nym vprave predŽyavit' tol'ko ta storona, kotoraya dejstvovala pod vliyaniem zabluzhdeniya. Vozmozhen obmen zhilymi pomeshcheniyami pod vliyaniem obmana, kotoryj, v ot- lichie ot zabluzhdeniya, predstavlyaet soboj prednamerennoe umyshlennoe vvedenie v zabluzhdenie odnoj iz storon. Pri uslovii dokazannosti fakta obmana obmen priznaetsya sudom nedejstvitel'nym, takzhe kak i v sluchayah soversheniya obmena pod vliyaniem ugrozy, nasiliya, zlonamerennogo sogla- sheniya uchastnikov obmena. Pri priznanii obmena nedejstvitel'nym storony podlezhat pereseleniyu v ranee zanimaemye imi pomeshcheniya. - Kak v zakonodatel'stve razreshaetsya vopros o podnajme zhilogo po- meshcheniya? Otnosheniya, svyazannye s podnajmom zhilogo pomeshcheniya, reguliruyutsya st. 91-97 ZHilishchnogo kodeksa. Predostavlennymi zhilymi pomeshcheniyami nanimatel' i chleny ego sem'i mogut ne tol'ko pol'zovat'sya sami, no i sdavat' vse ili chast' pomeshcheniya dru- gim licam - v podnaem. Obyazatel'nymi usloviyami dlya etogo yavlyayutsya: a) soglasie vseh prozhivayushchih sovmestno s nanimatelem chlenov sem'i, v tom chisle vremenno otsutstvuyushchih, byvshih chlenov sem'i, prozhivayushchih v kvartire. Pis'mennogo soglasiya dlya etogo ne trebuetsya, ono mozhet byt' dano i v ustnoj forme; b) soglasie najmodatelya. Esli otkaz v soglasii chlenov sem'i na podnaem obzhalovaniyu v sudebnom poryadke ne podlezhit, to otkaz najmodatelya v zaklyuchenii dogovora pod- najma mozhet byt' osporen v sude. Sdacha chasti ili vsego pomeshcheniya v podnaem ne osvobozhdaet nanimatelya ot vseh predusmotrennyh dogovorom najma obyazannostej pered najmodatelem, v t. ch. i po vozmeshcheniyu ushcherba, prichinennogo podnanimatelem. Srok sdachi zhilogo pomeshcheniya v podnaem opredelyaetsya storonami i, v za- visimosti ot obstoyatel'stv, dogovor mozhet byt' zaklyuchen na neoprede- lennyj srok, na opredelennyj srok i na period vremennogo otsutstviya nanimatelya, vyehavshego iz zhilogo pomeshcheniya s pravom ego sohraneniya. V otlichie ot obmena, pri sdache zhil'ya v podnaem v kommunal'noj kvarti- re, neobhodimo poluchit' soglasie sosedej. Ih otkaz sudebnomu ospariva- niyu ne podlezhit. Soglasie sosedej ne trebuetsya pri sdache v podnaem vsego zanimaemogo nanimatelem pomeshcheniya v svyazi s vremennym vyezdom. Dogovor zaklyuchaetsya tol'ko v pis'mennoj forme. V nem dolzhny byt' uka- zany mesto, data ego zaklyucheniya, familiya, imya, otchestvo i mesto zhi- tel'stva nanimatelya, sdayushchego kvartiru v podnaem, analogichnye dannye lica, vystupayushchego v kachestve podnanimatelya. Neobhodimo ukazanie chle- nov sem'i nanimatelya, harakteristika sdavaemogo v podnaem pomeshcheniya (kolichestvo komnat ili chast' komnaty, razmer ploshchadi, prinadlezhnost' doma i t. p.), kakie predostavlyayutsya kommunal'nye i drugie uslugi, ka- koe imushchestvo peredaetsya v pol'zovanie podnanimatelya pri predostavle- nii emu zhil'ya, ukazyvaetsya srok sdachi pomeshcheniya. Podnanimatel' v dogovore podnajma pomeshchenij obyazan: ispol'zovat' pome- shchenie i imushchestvo po naznacheniyu; soderzhat' pomeshchenie i imushchestvo v nadlezhashchem sostoyanii; obespechivat' sohrannost' pomeshcheniya i imushchestva; proizvodit' za svoj schet tekushchij remont, soblyudat' pravila pozharnoj bezopasnosti, chistotu i poryadok v mestah obshchego pol'zovaniya, ezhemesyach- no vnosit' platu za pol'zovanie pomeshcheniem, imushchestvom, okazyvaemye uslugi v razmerah, ustanovlennyh dogovorom, ne pozdnee soglasovannogo chisla sleduyushchego mesyaca; sdat' pomeshchenie i vernut' imushchestvo v nadle- zhashchem sostoyanii i v ogovorennyj srok. V dogovore obyazatel'no dolzhna byt' ukazana summa i razmery ezhemesyachnyh platezhej. Dogovorom mozhet byt' predusmotreno, chto sovmestno s podnanimatelem v predostavlyaemoe emu zhil'e vselyayutsya i chleny ego sem'i. Posleduyushchee ih vselenie dopuskaetsya tol'ko s soglasiya najmodatelya i nanimatelya. Dogovory podnajma zhil'ya v domah gosudarstvennogo i obshchestvennogo zhi- lishchnogo fonda registriruyutsya v ZH|Kah. Zakonodatel'no ustanovleny usloviya, pri kotoryh sdacha zhilogo pomeshcheniya v podnaem ne dopuskaetsya. |to mozhet imet' mesto, esli: 1) v rezul'tate vseleniya podnanimatelya razmer zhiloj ploshchadi, kotoryj budet prihodit'sya na kazhdogo prozhivayushchego v etom pomeshchenii, v tom chis- le i nanimatelya vmeste s chlenami sem'i, okazhetsya men'she ustanovlennogo dlya predostavleniya zhilyh pomeshchenij, t. e. men'she normy srednej obespe- chennosti grazhdan zhiloj ploshchad'yu v dannom naselennom punkte; 2) v kachestve podnanimatelya ili chlena ego sem'i v kommunal'nuyu kvarti- ru vselyaetsya lico, stradayushchee tyazheloj formoj hronicheskogo zabolevaniya, v svyazi s chem ne mozhet prozhivat' v takoj kvartire. Sdacha zhil'ya v podnaem s narusheniem vseh ukazannyh vyshe trebovanij vle- chet nedejstvitel'nost' dogovora. Vselivshiesya po nedejstvitel'nomu do- govoru lica obyazany nemedlenno osvobodit' zanimaemoe zhiloe pomeshchenie, a pri otkaze ot dobrovol'nogo vyseleniya oni podlezhat vyseleniyu v su- debnom poryadke bez predostavleniya drugogo zhil'ya. Isk ob etom mogut za- yavlyat' kak najmodatel', tak i lica, interesy kotoryh narusheny - sam nanimatel', chleny ego sem'i, sosedi. Takoj isk mozhet byt' predŽyav- len takzhe i prokurorom. Vyselenie v dannom sluchae proizvoditsya bez priznaniya sudom dogovora podnajma nedejstvitel'nym, poskol'ku nedejs- tvitel'nym takoj dogovor yavlyaetsya v sootvetstvii s zakonom. Kak uzhe otmechalos', dogovor podnajma dejstvuet v techenie sroka, opre- delennogo mezhdu nanimatelem i podnanimatelem. Pri etom najmodatelyu (ZH|Ku) ne predostavleno pravo v kakoj-libo mere vmeshivat'sya v otnoshe- niya mezhdu storonami pri opredelenii srokov ego dejstviya. Po istechenii obuslovlennogo sroka dogovor avtomaticheski prekrashchaet svoe dejstvie i podnanimatel', nezavisimo ot dobrosovestnosti ispolneniya ego uslovij, ne vprave trebovat' vozobnovleniya dogovora, esli protiv etogo vozrazha- et nanimatel'. Podnanimatel' obyazan v etom sluchae osvobodit' zanimae- moe pomeshchenie ne tol'ko po trebovaniyu nanimatelya, no i po trebovaniyu najmodatelya (ZH|Ka), libo sosedej, esli rech' idet o kommunal'noj kvar- tire. V predelah obuslovlennogo sroka dejstvie dogovora zavisit ot dobroso- vestnosti ispolneniya podnanimatelem ego uslovij. Dosrochnoe rastorzhenie dopuskaetsya pri neispolnenii ili nenadlezhashchem ispolnenii dogovora kak podnanimatelem, tak i prozhivayushchimi s nim licami. Takimi osnovaniyami yavlyayutsya: a) sistematicheskoe razrushenie ili porcha zhilogo pomeshcheniya, mest obshchego pol'zovaniya. Prichem osnovaniem dlya dosrochnogo rastorzheniya dogovora yav- lyayutsya ne tol'ko vinovnye dejstviya, svyazannye s pryamym razrusheniem ili porchej pomeshcheniya, no i nevypolnenie obyazannostej po proizvodstvu za svoj schet tekushchego remonta, vsledstvie chego zhil'e razrushaetsya ili por- titsya. Naryadu s dosrochnym rastorzheniem dogovora vinovnoe lico obyazano vozmestit' prichinennyj svoimi dejstviyami ushcherb; b) ispol'zovanie podnanimatelem snyatogo zhilogo pomeshcheniya ne po pryamomu naznacheniyu - oborudovanie ego pod masterskuyu, skladskoe pomeshchenie i t. p.; v) sistematicheskoe narushenie pravil prozhivaniya, delayushchee nevozmozhnym dlya drugih prozhivanie v odnoj kvartire ili odnom dome (skandaly, os- korbleniya, prichinenie telesnyh povrezhdenij, nevypolnenie trebovanij o soblyudenii tishiny i t. p.); g) sistematicheskoe nevnesenie podnanimatelem platy za pol'zovanie zhil'em i za kommunal'nye uslugi. Pod sistematichnost'yu v dannom sluchae ponimaetsya nalichie dvuh i sovershenie tret'ego fakta nevneseniya platy. Vozmozhnost' rastorzheniya zaklyuchennogo na neopredelennyj srok dogovora podnajma svyazyvaetsya zakonodatel'stvom s neobhodimost'yu preduprezhdeniya podnanimatelya o predstoyashchem prekrashchenii dogovora za tri mesyaca. V ta- koj zhe srok neobhodimo predupredit' podnanimatelya, s kotorym zaklyuchen srochnyj dogovor na vse pomeshchenie, vremenno otsutstvuyushchemu nanimatelyu pri ego vozvrashchenii do istecheniya sroka dogovora. Esli nanimatel', sdavshij zhil'e v podnaem na opredelennyj srok, ne vprave do ego istecheniya rastorgnut' dogovor, to podnanimatel' imeet pravo rastorgnut' ego v lyuboe vremya. Pri vyplate avansom denezhnyh summ za pol'zovanie pomeshcheniem nanimatel' obyazan vozvratit' poluchennoe na- pered. Napominaem, chto prozhivayushchie po dogovoru podnajma v domah gosudarstven- nogo ili obshchestvennogo fonda grazhdane priznayutsya zakonom nuzhdayushchimisya v uluchshenii zhilishchnyh uslovij so vsemi vytekayushchimi otsyuda posledstviya- mi. - Kto takie vremennye zhil'cy? Pravovoj status vremennyh zhil'cov reguliruetsya st. 98, 99 ZHilishchnogo kodeksa. V otlichie ot podnanimatelej, osnovaniem vseleniya kotoryh v zhiloe pome- shchenie yavlyaetsya dogovor podnajma, a usloviem prozhivaniya - plata za predostavlennoe zhil'e, vremennoe prozhivanie v zhilom pomeshchenii nanima- telya lyubogo lica, ne obyazatel'no rodstvennika, dopuskaetsya bez zaklyu- cheniya dogovora i pri uslovii besplatnosti pol'zovaniya zhil'em. Edins- tvennym usloviem dlya vseleniya vremennyh zhil'cov yavlyaetsya soglasie na to nanimatelya i chlenov ego sem'i. Soglasie najmodatelya (ZH|Ka) v dannom sluchae ne trebuetsya. Srok prozhivaniya vremennyh zhil'cov ne ustanovlen, odnako esli ih prozhi- vanie budet prodolzhat'sya svyshe polutora mesyacev, vselenie dopuskaetsya pri uslovii, esli na kazhdogo iz prozhivayushchih v dannom pomeshchenii, v t. ch. i vselyaemyh v kachestve vremennyh zhil'cov, budet prihodit'sya zhilaya ploshchad' ne menee urovnya srednej obespechennosti zhil'em dlya dannogo na- selennogo punkta. Pri vselenii na srok menee polutora mesyacev razmer zhilploshchadi znacheniya ne imeet. Inogda v kvartiru, zanimaemuyu nanimatelem, dlya osushchestvleniya uhoda za nim vselyayutsya rodstvenniki ili voobshche postoronnie lica, kotorye v te- chenie dlitel'nogo vremeni dobrosovestno vypolnyayut obyazannosti po uho- du, a posle smerti nanimatelya pretenduyut na osvobodivsheesya pomeshchenie, schitaya sebya chlenom ego sem'i. Sleduet pomnit', chto vremennye zhil'cy samostoyatel'nogo prava na zanimaemoe pomeshchenie, nezavisimo ot prodol- zhitel'nosti prozhivaniya, ne priobretayut. (st.99 ZHilishchnogo kodeksa). V otlichie ot podnanimatelej takie lica ne priznayutsya zakonom nuzhdayushchimi- sya v uluchshenii zhilishchnyh uslovij. Vremennye zhil'cy obyazany nemedlenno osvobodit' zanimaemoe zhiloe pome- shchenie bez predvaritel'nogo preduprezhdeniya po pervomu trebovaniyu nani- matelya. V sluchae otkaza osvobodit' zhil'e oni podlezhat vyseleniyu v su- debnom poryadke bez predostavleniya drugogo zhilogo pomeshcheniya. Takimi zhe budut i posledstviya v sluchae prekrashcheniya dejstviya dogovora najma, nap- rimer, v sluchae smerti grazhdanina, u kotorogo vremennyj zhilec prozhi- val. - Kakovy prava i obyazannosti nanimatelya zhil'ya pri proizvodstve kapital'nogo remonta doma? Otnosheniya, voznikayushchie mezhdu nanimatelem i najmodatelem zhil'ya pri pro- izvodstve kapital'nogo remonta doma reguliruyutsya st. 101, 102 ZHilishchno- go kodeksa. Kapital'nyj remont domov gosudarstvennogo i obshchestvennogo zhilishchnogo fonda proizvoditsya v planovom poryadke, pri etom soglasiya nanimatelej na provedenie takogo remonta ne trebuetsya. Pri proizvodstve kapital'nogo remonta zhilyh domov ukazannyh zhilishchnyh fondov, kogda remont ne mozhet byt' proizveden bez vyseleniya nanimatelya i chlenov ego sem'i, oni podlezhat pereseleniyu na vremya provedeniya re- monta v drugoe zhiloe pomeshchenie bez rastorzheniya dogovora najma na re- montiruemoe pomeshchenie. V sluchae otkaza nanimatelya ot pereseleniya naj- modatel' mozhet trebovat' etogo v sudebnom poryadke. Neobhodimost' v vyselenii voznikaet togda, kogda bez osvobozhdeniya zhi- lyh pomeshchenij nel'zya proizvesti te ili inye remontnye raboty: perepla- nirovku kvartir, zamenu perekrytij i t. p. |to pravilo imeet bol'shoe prakticheskoe znachenie, tak kak v otdel'nyh sluchayah - s cel'yu soz- daniya bolee udobnyh uslovij dlya provedeniya remonta - najmodatel' stavit vopros o pereselenii zhil'cov i togda, kogda remont mozhno sde- lat' i bez etogo. Vmeste s tem sleduet podcherknut', chto odnovremenno zakon ne predusmatrivaet i prava nanimatelya trebovat' predostavleniya emu drugogo zhil'ya na period remonta, esli poslednij mozhet byt' proiz- veden bez vyseleniya, hotya pri etom dlya zhil'cov sozdayutsya opredelennye neudobstva. Pomeshchenie, predostavlyaemoe nanimatelyu i ego sem'e dolzhno otvechat' op- redelennym trebovaniyam - nahodit'sya v cherte dannogo naselennogo punkta i otvechat' ustanovlennym sanitarnym i tehnicheskim trebovaniyam. Odnako, zakon ne soderzhit usloviya v otnoshenii blagoustroennosti takogo pomeshcheniya, poetomu ne isklyuchaetsya vozmozhnost' predostavleniya na vremya provedeniya remonta i takogo zhil'ya, v kotorom otsutstvuyut otdel'nye vi- dy kommunal'nyh uslug. Ne uregulirovan i vopros o razmere zhilogo pome- shcheniya dlya vremennogo prozhivaniya, etot vopros reshaetsya v kazhdom konk- retnom sluchae sootvetstvuyushchim zhilishchnym organom po soglasovaniyu s nani- matelem, a v sluchae vozniknoveniya spora - sudom. Posle okonchaniya remonta nanimatel' vselyaetsya obratno, v ranee zanimae- muyu im kvartiru. |to pravo nanimatelya ohranyaetsya zakonom - pri za- selenii otremontirovannogo pomeshcheniya drugimi licami, nanimatel' mozhet trebovat' ih vyseleniya v sudebnom poryadke. Zakonom predusmotreno vozmeshchenie najmodatelem nanimatelyu rashodov po pereseleniyu. Imeyutsya v vidu ne tol'ko rashody, svyazannye s pereseleni- em na vremya remonta, no i rashody po vseleniyu obratno. Nesmotrya na to, chto na period pereseleniya dogovor najma ne rastorgaet- sya, nanimatel' obyazan platit' tol'ko za to pomeshchenie, v kotoroe on vremenno pereselilsya. On dolzhen vypolnyat' obshchie obyazannosti grazhdan po obespecheniyu sohrannosti zhilyh domov, za isklyucheniem provedeniya tekushche- go remonta, chego on delat' ne obyazan. Vmesto predostavleniya zhil'ya na vremya provedeniya kapremonta nanimatelyu i chlenam ego sem'i s ih soglasiya i soglasiya najmodatelya mozhet byt' predostavlena v postoyannoe pol'zovanie drugaya kvartira. Sleduet pod- cherknut', chto eto pravilo ne imeet obyazatel'nogo, bezuslovnogo harak- tera, ono ne yavlyaetsya osnovaniem dlya obyazatel'nogo predostavleniya dru- gogo zhil'ya po pros'be nanimatelya. Vmeste s tem, dannoe pravilo ne mo- zhet primenyat'sya i bez ego soglasiya, t. e. najmodatel' ne vprave ras- torgnut' dogovor najma na remontiruemoe pomeshchenie na tom osnovanii, chto on predlozhil nanimatelyu kakoe-libo drugoe zhil'e. Pri kapital'nom remonte domov s pereplanirovkoj kvartir zhilye pomeshche- niya neredko izmenyayutsya (uvelichivayutsya ili umen'shayutsya) v razmere ili voobshche perestayut sushchestvovat', t. k. ih ploshchad' prisoedinyaetsya k dru- gim zhilym pomeshcheniyam ili preobrazuetsya v nezhiluyu (kuhni, vannye komna- ty i t. p.). |ti izmeneniya predusmatrivayutsya proektom, v svyazi s chem o nih dolzhno byt' izvestno do nachala remonta. Esli zhiloe pomeshchenie v rezul'tate kapital'nogo remonta ne sohranyaetsya (imeetsya v vidu prevrashchenie ego v mesta obshchego pol'zovaniya ili v chast' drugoj kvartiry), nanimatelyu i chlenam ego sem'i, soglasno ch. 4 st. 100 ZHilishchnogo kodeksa predostavlyaetsya drugoe blagoustroennoe pomeshchenie. Sleduet podcherknut', chto eto pravilo ne dolzhno primenyat'sya, esli v zhi- lom pomeshchenii povysilsya uroven' blagoustrojstva ili ono prevrashcheno v otdel'nuyu kvartiru. Takoe pomeshchenie podlezhit vozvratu nanimatelyu po ego trebovaniyu. V sluchae, kogda v rezul'tate kapremonta zhiloe pomeshchenie sushchestvenno uvelichitsya, dogovor najma takzhe rastorgaetsya s predostavleniem nanima- telyu i chlena ego sem'i drugogo blagoustroennogo zhil'ya. Pri etom uveli- chenie schitaetsya sushchestvennym, esli ego razmery prevysyat ustanovlennuyu v st. 47 ZHilishchnogo kodeksa normu zhiloj ploshchadi - 13,65 kv. m. na odnogo cheloveka, a takzhe normu dopolnitel'noj ploshchadi (dlya teh, kto imeet na eto pravo), v rezul'tate chego obrazuyutsya izlishki zhiloj ploshcha- di. Esli zhe uvelichenie pomeshcheniya ne privelo k obrazovaniyu izlishkov, najmodatel' ne vprave trebovat' rastorzheniya dogovora. Pri sushchestvennom zhe umen'shenii zhilogo pomeshcheniya v rezul'tate kapremon- ta, reshenie voprosa o sohranenii dogovora najma zavisit ot nanimatelya. V etom sluchae imenno emu predostavleno pravo trebovat' predostavleniya drugogo blagoustroennogo zhil'ya. Sleduet uchityvat', chto pod zhilym pome- shcheniem ponimaetsya ne tol'ko komnata (komnaty), no i podsobnye pomeshche- niya - kuhnya, koridor, a poetomu umen'shenie ih razmerov takzhe pri- nimaetsya vo vnimanie. Vopros o tom, kakoe umen'shenie yavlyaetsya sushchest- vennym, reshaetsya ishodya iz konkretnyh obstoyatel'stv. Odnako pri vseh usloviyah pri umen'shenii zhil'ya, no ne nizhe normy srednej obespechennosti dlya dannogo naselennogo punkta, nanimatel' ne vprave trebovat' rastor- zheniya dogovora. Voznikayushchie v etoj svyazi spory rassmatrivayutsya sudom. Privedennye vyshe pravila imeyut i drugoe znachenie. I pri sushchestvennom uvelichenii, i pri sushchestvennom umen'shenii zhil'ya trebovanie o rastorzhe- nii dogovora dolzhno byt' zayavleno v pervom sluchae najmodatelem, vo vtorom - nanimatelem do nachala remonta. Esli zhe etogo ne proizosh- lo, i imeet mesto fakt pereseleniya nanimatelya vmeste s sem'ej v otse- lencheskoe zhil'e, dogovor najma na remontiruemoe pomeshchenie rastorzheniyu ne podlezhit. - Dopuskaetsya li pereoborudovanie i pereplanirovka zhil'ya ne v svyazi s kapital'nym remontom? Da, dopuskaetsya. Soglasno st. 100 ZHilishchnogo kodeksa, s cel'yu povysheniya blagoustrojstva zhil'ya, libo prevrashcheniya kommunal'noj kvartiry v ot- del'nuyu mozhet proizvodit'sya pereoborudovanie i pereplanirovka zhil'ya. Pod povysheniem blagoustrojstva v etoj situacii ponimaetsya ne tol'ko oborudovanie zhil'ya otsutstvuyushchimi kommunal'nymi udobstvami (gazom, vannoj, goryachim vodosnabzheniem i t. p.), no i uluchshenie uslovij prozhi- vaniya v nem, chto mozhet byt' dostignuto putem prevrashcheniya smezhnyh nei- zolirovannyh komnat v izolirovannye, uvelichenie ploshchadi komnat za schet podsobnyh pomeshchenij i t. p. Na proizvodstvo pereoborudovaniya i pereplanirovki trebuetsya razreshenie mestnoj ispolnitel'noj vlasti. |to razreshenie daetsya v forme resheniya, prinimaemogo na osnovanii zaklyucheniya sootvetstvuyushchej komissii. Otkaz v vydache resheniya mozhet byt' obzhalovan v vyshestoyashchij organ ispolnitel'noj vlasti. Esli rech' idet o pereoborudovanii i pereplanirovke, zatragivayushchej in- teresy drugih zhil'cov, trebuetsya ih soglasie. V lyubom sluchae, esli pe- replanirovka osushchestvlyaetsya nanimatelem, pomimo razresheniya mestnyh vlastej trebuetsya soglasie najmodatelya. S drugoj storony, esli inicia- tiva v otnoshenii pereplanirovki ishodit ot najmodatelya, on obyazan po- luchit' na eto soglasie nanimatelya. Spory mezhdu nanimatelem i najmodatelem po etim voprosam rassmatrivayut- sya sudom. Nanimatel', dopustivshij samovol'noe pereoborudovanie ili pereplanirov- ku zhilogo ili podsobnogo pomeshcheniya, obyazan za svoj schet privesti ego v prezhnee sostoyanie. Krome togo, v st. 189 ZHilishchnogo kodeksa ustanovle- no, chto lica, vinovnye v samovol'nom pereoborudovanii i pereplanirovke zhil'ya, nesut grazhdansko-pravovuyu i administrativnuyu otvetstvennost'. Tak, naprimer, grazhdansko-pravovaya otvetstvennost' v etom sluchae vyra- zhaetsya v tom, chto nanimatel' obyazan privesti pomeshchenie v prezhnee sos- toyanie za svoj schet. Pri nevypolnenii etogo trebovaniya ZH|K proizvodit neobhodimye raboty samostoyatel'no s posleduyushchim vzyskaniem ponesennyh rashodov s nanimatelya. - Dopuskaetsya li izmenenie dogovora najma zhilogo pomeshcheniya i, es- li, da, to v kakih sluchayah? Zakreplennoe v st. 9 ZHilishchnogo kodeksa pravo grazhdan na bessrochnoe pol'zovanie predostavlennym zhilym pomeshcheniem v domah gosudarstvennogo i obshchestvennogo zhilishchnogo fonda, zaklyuchennyj na osnovanii vydannogo ordera dogovor najma mezhdu nanimatelem i najmodatelem ne svidetel'st- vuyut o tom, chto etot dogovor raz i navsegda ostaetsya neizmennym. So vremenem mezhdu nanimatelem i chlenami sem'i, prozhivayushchimi vmeste s nim, izmenyaetsya harakter semejnyh otnoshenij, voznikayut drugie obstoyatel'st- va, v sootvetstvii s kotorymi dogovor uzhe perestaet otvechat' ego per- vonachal'nomu soderzhaniyu, voznikaet neobhodimost' v ego izmenenii. Obshchim pravilom pri izmenenii dogovora najma yavlyaetsya vzaimnoe soglasie nanimatelya, chlenov ego sem'i i najmodatelya. Odnako zakonodatel'stvom ne isklyuchaetsya vozmozhnost' i inogo resheniya etogo voprosa. Takie sluchai predusmotreny st. 104-107 ZHilishchnogo kodeksa, no mogut byt' usta- novleny i dopolnitel'no. Dostignutoe soglashenie mezhdu storonami dogovora po povodu ego izmene- niya samo po sebe eshche nikakih pravovyh posledstvij ne porozhdaet. Ono priobretaet yuridicheskuyu silu tol'ko togda, kogda dostignutaya dogovo- rennost' nashla svoe oficial'noe zakreplenie v reshenii togo organa, ko- toryj osushchestvlyaet upravlenie zhil'em. Voznikayushchie pri razreshenii voprosov ob izmenenii dogovora najma spory razreshayutsya v sudebnom poryadke. - V kakih sluchayah izmenenie dogovora najma mozhet proishodit' po trebovaniyu chlena sem'i nanimatelya? Pravo chlena sem'i nanimatelya na izmenenie dogovora najma vytekaet iz zakreplennogo v st. 64 ZHilishchnogo kodeksa ravenstva prav i obyazannostej vseh chlenov sem'i, prozhivayushchih v dannom zhilom pomeshchenii. Obstoyatel'stva, v silu kotoryh voznikaet neobhodimost' v izmenenii do- govora po trebovaniyu chlena sem'i nanimatelya, v zakonodatel'nom poryadke ne ustanovleny i mogut byt' samymi razlichnymi. Naibolee chasto oni voz- nikayut pri prekrashchenii supruzheskih otnoshenij i rastorzhenii braka, vy- delenii sovershennoletnih detej i dr. Usloviyami, pri kotoryh dopuskaetsya izmenenie dogovora yavlyayutsya: sogla- sie nanimatelya, ostal'nyh chlenov ego sem'i i najmodatelya; sootvetstvie razmera zhiloj ploshchadi, prihodyashchejsya na dolyu nanimatelya ili chlena ego sem'i, razmeru pomeshcheniya, na kotoroe zaklyuchaetsya otdel'nyj dogovor najma; sootvetstvie etogo zhilogo pomeshcheniya trebovaniyam st. 63 ZHilishchno- go kodeksa o predmete dogovora najma zhilogo pomeshcheniya (ob etom rech' shla vyshe). Razmer prihodyashchejsya na kazhdogo chlena sem'i doli zhiloj ploshchadi oprede- lyaetsya putem deleniya obshchej zhiloj (no ne obshchej poleznoj) ploshchadi na ko- lichestvo chlenov sem'i, postoyanno prozhivayushchih v kvartire, v tom chisle i nesovershennoletnih detej. Ne isklyuchena vozmozhnost' vydeleniya odnogo iz chlenov sem'i v samostoya- tel'nye nanimateli i v sluchayah, esli razmer prihodyashchegosya na dolyu kazh- dogo chlena sem'i zhil'ya ne v polnoj mere sootvetstvuet razmeru zhilogo pomeshcheniya, kotoroe vydelyaetsya dlya zaklyucheniya otdel'nogo dogovora naj- ma. Pri etom vozmozhno vydelenie po trebovaniyu chlena sem'i zhilogo pome- shcheniya razmerom men'she prihodyashchejsya na ego dolyu zhiloj ploshchadi. No raz- del ne mozhet byt' dopushchen, esli eto privedet k iskusstvennomu uhudshe- niyu zhilishchnyh uslovij i povlechet neobhodimost' postanovki na uchet kak nuzhdayushchegosya v uluchshenii zhilishchnyh uslovij chlena sem'i, potrebovavshego izmeneniya dogovora, tak i ostal'nyh chlenov sem'i. Inogda zhilishchnye organy ili chleny sem'i nanimatelya, vozrazhayushchie protiv izmeneniya dogovora najma, ssylayutsya na to, chto dannoe pomeshchenie pred- naznacheno dlya prozhivaniya odnoj sem'i. Takie vozrazheniya mo